Der Verkauf einer Immobilie umfasst zahlreiche rechtliche Aspekte. Neben den persönlichen Fragen des Verkaufs müssen Sie sicherstellen, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. In diesem Beitrag erläutern wir die wichtigsten rechtlichen Grundlagen – vom Kaufvertrag über den Notartermin bis zu Steuern und Kosten.
Was in den Kaufvertrag gehört
Den Entwurf des Kaufvertrags erstellt in der Regel der Notar auf Grundlage der Angaben von Verkäufer und Käufer. Er muss alle wichtigen Informationen zur Immobilie und zu den Verkaufskonditionen enthalten.
Beschreibung der Immobilie
Der Vertrag bezeichnet die Immobilie eindeutig – mit Adresse, Grundstücksgröße und Art des Gebäudes. Maßgeblich ist die Bezeichnung im Grundbuch. Ausstattung und mitverkauftes Inventar werden ebenfalls aufgeführt.
- GrundbuchangabenGemarkung, Flur, Flurstück
- Bei EigentumswohnungenMiteigentumsanteil, Sondereigentum
- Mitverkauftes Inventargesondert mit Wert ausweisen
Gut zu wissen: Für Inventar wie eine Einbauküche fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ein realistisch bezifferter Wert senkt die Steuer für den Käufer – überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an.
Kaufpreis und Zahlung
Der vereinbarte Kaufpreis wird klar festgelegt, ebenso die Fälligkeit. In Deutschland zahlt der Käufer üblicherweise erst, wenn der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind.
- Fälligkeitnach Mitteilung des Notars
- Übliche Zahlungsfrist10 – 14 Tage
- Barzahlungunzulässig (§ 16a GwG)1
Gut zu wissen: Anzahlungen vor der Eintragung der Auflassungsvormerkung sind unüblich und für den Käufer riskant. Nachträgliche Preisänderungen müssen ebenfalls notariell beurkundet werden.
Rechte, Pflichten und Gewährleistung
Der Vertrag regelt die Übergabe, den Übergang von Kosten und Lasten sowie die Haftung für Mängel. Dazu gehören auch die Schlüsselübergabe und das Übergabeprotokoll.
- Gewährleistungbei Bestandsobjekten meist ausgeschlossen
- Ausnahmearglistig verschwiegene Mängel2
- Besitzübergangmit vollständiger Kaufpreiszahlung
Gut zu wissen: Bekannte Mängel wie Feuchtigkeit, Schäden am Dach oder fehlende Genehmigungen müssen Sie offenlegen. Am besten werden sie ausdrücklich im Vertrag genannt.
Notarielle Beurkundung
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, belehrt beide Parteien und stellt sicher, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden.
- Rechtsgrundlage§ 311b BGB3
- Vertragsentwurf an Verbrauchermind. 14 Tage vorher4
- Mündliche Nebenabredenmachen den Vertrag unwirksam
Gut zu wissen: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er berät beide Seiten gleichermaßen, vertritt aber nicht einseitig Ihre Interessen.
Vom Vertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung
Der Notartermin ist ein entscheidender Schritt. Danach folgen mehrere Schritte, die der Notar für beide Seiten koordiniert. Vom Termin bis zur Umschreibung im Grundbuch vergehen häufig zwei bis drei Monate.
- 01
Unterlagen vorbereiten
Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Eine sorgfältige Vorbereitung sorgt für einen reibungslosen Ablauf.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
- Flurkarte und Baulastenauskunft
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan
- Bei Vermietung: Mietverträge und Kautionsnachweise
- 02
Vertragsentwurf prüfen
Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und klären Sie offene Fragen vorab mit dem Notar. Achten Sie besonders auf Übergabetermin, Gewährleistung und die Ablösung bestehender Grundschulden.
- 03
Beurkundung
Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und beantwortet Fragen. Nutzen Sie die Gelegenheit, Unklarheiten auszuräumen. Beide Parteien unterschreiben vor Ort.
- 04
Auflassungsvormerkung
Der Notar beantragt eine Vormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers, bevor dieser den Kaufpreis zahlt.
- 05
Fälligkeitsmitteilung
Sobald die Vormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen Ihrer Bank vorliegen und die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat, fordert der Notar den Käufer zur Zahlung auf.
- 06
Zahlung und Übergabe
Nach Eingang des Kaufpreises übergeben Sie die Schlüssel. Halten Sie Zählerstände, Mängel und übergebene Unterlagen in einem Übergabeprotokoll fest.
- 07
Eintragung ins Grundbuch
Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Danach wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen und erhält einen Grundbuchauszug.
Diese Pflichten haben Verkäufer
Beim Immobilienverkauf gibt es zahlreiche gesetzliche Vorschriften. Die folgenden drei betreffen nahezu jeden Verkauf.
Energieausweis
Verkäufer müssen einen gültigen Energieausweis vorlegen. Er informiert über die Energieeffizienz der Immobilie und beeinflusst die Kaufentscheidung erheblich.
- Vorlagespätestens bei der Besichtigung
- ImmobilienanzeigePflichtangaben aus dem Ausweis
- Gültigkeit10 Jahre
- Bußgeld bei Verstoßbis 10.000 €5
Gut zu wissen: Nach Vertragsabschluss erhält der Käufer das Original oder eine Kopie. Mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie wird die Skala auf die Klassen A bis G umgestellt – bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer Laufzeit gültig.
Bestehende Mietverträge
Ist die Immobilie vermietet, muss der Kaufvertrag die Mietverhältnisse berücksichtigen. Der Käufer erhält alle Mietverträge und tritt mit der Eigentumsumschreibung in sie ein.
- GrundsatzKauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)
- Mietkautiongeht auf den Käufer über (§ 566a BGB)
- Vorkaufsrecht des Mietersbei umgewandelten Wohnungen (§ 577 BGB)
Gut zu wissen: Eine Kündigung wegen des Verkaufs ist nicht möglich. Ein Mieter mit Vorkaufsrecht kann innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen kaufen.
Steuerliche Aspekte
Prüfen Sie vor dem Verkauf mögliche steuerliche Folgen. Ein Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist in der Regel einkommensteuerpflichtig.
- Spekulationsfrist10 Jahre (§ 23 EStG)7
- Steuerfrei bei Eigennutzungim Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren
- Freigrenze1.000 € Gewinn pro Jahr
- Gewerblicher Handelab 4 Objekten in 5 Jahren möglich
Gut zu wissen: Lassen Sie sich vor der Beurkundung von einem Steuerberater beraten, wenn Sie innerhalb der Frist verkaufen oder mehrere Objekte besitzen.
Wer trägt welche Kosten?
Die meisten Kosten des Eigentumswechsels trägt der Käufer. Auf Verkäufer entfallen vor allem die Kosten für lastenfreie Übergabe und Unterlagen.
Häufige Fragen von Verkäufern
Ich habe die Immobilie geerbt. Was brauche ich?
Sie benötigen einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben oder sich vertreten lassen. Für die Spekulationsfrist zählt der Erwerbszeitpunkt des Erblassers.
Im Grundbuch steht ein Wohnrecht oder Nießbrauch. Kann ich trotzdem verkaufen?
Ja. Das Recht bleibt bestehen und geht auf den Käufer über, sofern der Berechtigte nicht auf seine Löschung verzichtet. Ein eingetragenes Wohnrecht senkt in der Regel den erzielbaren Kaufpreis und wird im Kaufvertrag ausdrücklich berücksichtigt.
Was gilt beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Käufer erwarten die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, den Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Je nach Teilungserklärung muss außerdem der Verwalter dem Verkauf zustimmen.
Was ist eine Baulast?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, etwa ein Wegerecht oder eine Abstandsfläche zugunsten des Nachbarn. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. In Hessen wird dieses Verzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde geführt.
Wir trennen uns. Wie läuft der Verkauf ab?
Gehört die Immobilie beiden Partnern, müssen beide dem Verkauf zustimmen und den Vertrag unterschreiben. Auch bei Alleineigentum eines Ehepartners kann dessen Zustimmung erforderlich sein, wenn die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen darstellt (§ 1365 BGB).
Die rechtlichen Grundlagen beim Immobilienverkauf sind vielschichtig und sollten ernst genommen werden.
Durch sorgfältige Planung und Vorbereitung vermeiden Sie rechtliche Fallstricke und gestalten Ihren Verkauf erfolgreich. Bei J&P Immobilien stehen wir Ihnen zur Seite – von der kostenlosen Bewertung bis zum Notartermin.
- § 16a Geldwäschegesetz: Verbot von Barzahlungen beim Immobilienerwerb, gültig seit 1. April 2023.
- § 444 BGB: Ein Haftungsausschluss gilt nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
- § 311b Abs. 1 BGB: Beurkundungspflicht für Grundstückskaufverträge.
- § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz: Regelfrist von zwei Wochen bei Verbraucherverträgen.
- §§ 80, 87 und 108 Gebäudeenergiegesetz: Vorlage- und Anzeigepflichten, Bußgeldrahmen.
- §§ 656a – 656d BGB, in Kraft seit 23. Dezember 2020. Gesamtprovision J&P Immobilien: 7,14 % inkl. MwSt.
- § 23 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 EStG; Freigrenze von 1.000 € seit dem Veranlagungszeitraum 2024.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
