Die genaue Bewertung einer Immobilie ist entscheidend für den Verkaufserfolg. Ein überhöhter Preis kann Käufer abschrecken, ein zu niedriger Preis schmälert Ihren Erlös. In diesem Beitrag erklären wir die drei gesetzlichen Verfahren der Wertermittlung, die wichtigsten Wertfaktoren und die Unterschiede zwischen Online-Bewertung, Maklerbewertung und Gutachten.
Wert ist nicht gleich Preis
Im Verkaufsprozess begegnen Ihnen drei Begriffe, die oft verwechselt werden.
Die drei Verfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung
Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt drei Verfahren.2 Welches angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie ab. Häufig werden zwei Verfahren kombiniert, um das Ergebnis zu prüfen.
Vergleichswertverfahren
Diese Methode basiert auf dem Vergleich mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich verkauft wurden. Aus Preis, Lage und Zustand dieser Objekte wird der Wert Ihrer Immobilie abgeleitet.
Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten und Ihrer Immobilie – etwa bei Baujahr, Ausstattung, Etage oder Zustand – werden durch Zu- und Abschläge ausgeglichen. Gibt es nicht genügend direkte Vergleichsverkäufe, können Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses herangezogen werden.
- Typisch fürEigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke
- DatengrundlageKaufpreissammlung des Gutachterausschusses
- Voraussetzunggenügend vergleichbare Verkäufe
Gut zu wissen: Für unbebaute Grundstücke dient der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt. In Hessen ist er im Portal BORIS Hessen kostenlos einsehbar.3
Sachwertverfahren
Das Verfahren wird angewendet, wenn es keine ausreichenden Vergleichswerte gibt – häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Der Wert ergibt sich aus Bodenwert und den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Alterswertminderung.
Die Herstellungskosten werden über standardisierte Normalherstellungskosten je m² Brutto-Grundfläche berechnet. Je älter das Gebäude und je kürzer seine Restnutzungsdauer, desto höher ist die Alterswertminderung. Außenanlagen wie Garage oder Carport werden gesondert berücksichtigt.
- Typisch fürEin- und Zweifamilienhäuser
- BestandteileBodenwert + Gebäudesachwert
- Marktanpassungüber den Sachwertfaktor
Gut zu wissen: Der Sachwertfaktor gleicht ab, was Käufer am Markt tatsächlich zahlen. In gefragten Lagen liegt er oft über 1, in ländlichen Regionen häufig darunter.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Immobilien ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Der Wert wird anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt.
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Der verbleibende Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert. Hinzu kommt der Bodenwert.
- Typisch fürMehrfamilienhäuser, Gewerbe, Kapitalanlagen
- KernwerteReinertrag, Liegenschaftszins
- EinflussRestnutzungsdauer des Gebäudes
Gut zu wissen: Ein niedriger Liegenschaftszins bedeutet einen höheren Wert. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet.
Was den Wert Ihrer Immobilie beeinflusst
Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Manche lassen sich beeinflussen, andere nicht.
Lage
Eine zentrale Lage mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur erhöht den Wert. Dazu zählen auch Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Lärm und die Nachbarschaft.
Marktentwicklung
Preisentwicklung, Zinsniveau und die allgemeine wirtschaftliche Lage bestimmen, wie viel Käufer zahlen können und wollen.
Zustand und Modernisierung
Renovierungen und Modernisierungen können den Wert steigern. Entscheidend sind Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder.
Energieeffizienz
Die Effizienzklasse im Energieausweis wirkt sich zunehmend auf den Preis aus, weil Käufer künftige Sanierungskosten einrechnen.
Grundriss und Größe
Wohnfläche, Zimmeranzahl und eine durchdachte Raumaufteilung bestimmen, für wie viele Käufer die Immobilie infrage kommt.
Rechtliche Verhältnisse
Wohnrechte, Baulasten, Denkmalschutz oder bestehende Mietverträge können den Wert deutlich beeinflussen.
Online-Bewertung, Makler oder Gutachter?
Je nach Anlass eignet sich eine andere Form der Bewertung. Für einen Verkauf genügt in der Regel eine fundierte Marktpreiseinschätzung.
Warum der richtige Einstiegspreis entscheidet
Die meisten Anfragen gehen in den ersten Wochen nach Veröffentlichung ein. In dieser Phase muss der Preis stimmen.
Preis zu hoch angesetzt
- Wenige Anfragen und Besichtigungen
- Lange Vermarktungsdauer
- Spätere Preissenkungen sind in Portalen sichtbar
- Käufer vermuten Mängel und verhandeln stärker
- Finanzierende Banken bewerten niedriger
Preis marktgerecht angesetzt
- Viele qualifizierte Anfragen in kurzer Zeit
- Auswahl zwischen mehreren Interessenten
- Stärkere Verhandlungsposition
- Reibungslose Finanzierung des Käufers
- Kürzere Vermarktungsdauer
Immobilienbewertung in der Praxis
Wie genau ist eine Online-Bewertung?
Online-Rechner kennen weder Zustand noch Ausstattung Ihrer Immobilie. Sie liefern eine Orientierung, können aber deutlich vom tatsächlich erzielbaren Preis abweichen – besonders bei Häusern und in kleinen Märkten.
Wie lange ist eine Bewertung gültig?
Eine Bewertung bezieht sich immer auf einen Stichtag. Wenn sich Zinsen oder Marktlage spürbar ändern, sollte sie aktualisiert werden. Für einen Verkauf empfiehlt sich eine Bewertung, die nicht älter als einige Monate ist.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Ein Gutachten eines Sachverständigen ist sinnvoll, wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss – etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Schenkungen oder gegenüber dem Finanzamt. Für einen freien Verkauf ist es in der Regel nicht nötig.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt. In Hessen sind sie im Portal BORIS Hessen kostenlos abrufbar. Sie gelten für unbebaute Grundstücke und sind ein Baustein der Bewertung, nicht der Wert Ihrer Immobilie.
Eine präzise Immobilienbewertung ist entscheidend für den Verkaufserfolg.
Vertrauen Sie auf die Expertise von J&P Immobilien, um den richtigen Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln und den Verkaufsprozess zu optimieren. Wir bewerten Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich.
- § 194 Baugesetzbuch: Definition des Verkehrswerts (Marktwerts).
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, in Kraft seit 1. Januar 2022.
- BORIS Hessen – Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen.
Dieser Beitrag ersetzt kein Verkehrswertgutachten.
